アパート投資とは？マンション投資との違い アパート投資とはどのようなものでしょう。その特徴をマンション投資と比較しながら説明してみます。
アパート投資とは、もともと土地を所有している人が土地活用のためにアパートを建てアパートを運営するか、土地や建物を所有していない人が、土地または土地付き物件を購入して、家賃収入という方法で資産形態を図る投資手段のことをいいます。
しかし元から土地を持っている人は少なく、一般的なアパート投資とは、その購入したアパートを賃貸するによって家賃収益を得る投資のことを指します。
最近よく話題になるマンション投資というものがありますが、アパート投資はアパート全体をまるまる一棟購入するのに対して、一般的なマンション投資では、マンション一棟全体を購入するのは高額すぎるため、マンションの一部屋を購入し、その部屋を賃貸するケースが多いようです。
どちらも投資としては良い方法ですが、最も大切な利回りという点から考えると両者には大きな違いがあります。
マンション投資は一部屋だけ購入するため、最初の投資額は少なくてすみますが、一部屋分の家賃しか望めず、利回りで考えると最高でも５～６％の利回りしか期待できません。最悪、空室の場合は全く収入を得ることができません。
ですから、空室のリスクや物価上昇、マンション価値の下落を考えますと、投資としてみた場合プラスにするのは難しい方法といえます。
一方アパート投資の場合、一棟丸ごと購入するわけですから、当然購入時の投資額がマンション投資より高額になると思われがちですが、実際には土地付きの物件でも１０００万円前後のものからあります。
しかも、数部屋あるアパートですから、たとえ数部屋が空室になっても、残りの部屋からの賃料は継続して受け取れ、結局１０％以上の利回りを得ることも可能となります。平均して70パーセントの入居率さえ確保できれば十分な利益が得られるといわれています。
以上のことから、ある程度の資金があり、アパートの管理の手間やリスクが苦でないのならば、マンション投資ではなくアパート投資を投資対象に入れてもいいのではないでしょうか。
アパート投資とは？マンション投資との違いとは？
ほったらかしではアパート投資はダメ！
投資としての利点がマンション投資よりあるといっても、その分アパート投資には本人がすべきことが多くあります。
まず、空室をなくし入居率を上げる努力が必要となります。アパートを購入しても本人が何もしなければ、入居者は集まらず空室は埋まりません。
１～２部屋のマンション投資とは違って、多くの部屋を７０％以上入居させなくては、利回りどころか大きな投資額の回収すら出来なくなります。
アパート投資の目的は「長期安定収益」の確保であることを、投資者はよく理解し行動することが大切です。
つまり、具体的には、借りて欲しいと思う信用できる入居者を絞り込み、その入居者に住み心地の良い快適空間を提供することです。
良い入居者には少しでも長くすんでもらえるように、常に物件を良好な状態に維持管理・整備していく必要があります。
アパート投資で成功している方は、不動産会社やコンサルタントにお任せではなく、自分自身で積極的に考え動いている人たちなのです。
もっとも、最近ではアパート管理に伴う仕事（入居者の募集、選定、賃貸契約、クレームやトラブルの対応、賃料回収、退去者の立会い、建物の維持補修等）を家賃の５～１０％で引き受けてくれる管理会社も増えてきています。
これにより、家の近くの物件ではなく、遠方のアパート物件を購入したとしても安心といえます。しかし何もかも丸投げではなく、管理会社と常に相談・協力しながらアパート運営の工夫をしていくのが、アパート投資成功への鍵となるのです。
アパート投資を成功させるコツとは？
アパート投資の目的は、繰り返しますが「長期安定収益」を確保することに他なりません。それを実現するため、必要な条件をチェックし、アパート投資のコンセプトを明確にしていく事が大切です。
①立地条件を調べる
まずは、立地条件です。アパート物件を購入する前にまず、立地を徹底的に調査します。例えば、その立地には利用者がいるか、競争が多いか少ないか、周辺の環境は良いか、近くに大学や多くの会社があるか、などです。
②住んで欲しい入居者像を明確にする
つぎに、自分のアパートにはどのような人に住んで欲しいのか、望ましい住居者を「具体的にイメージ」しましょう。
これは、逆に言えば、どんな入居者を入れないかともいえます。家賃滞納する人・暴力団や不法滞在外国人・素行の悪い学生や不良といったトラブルメーカーがいますと、住人同士のいざこざも絶えず、近所の評判まで落とし入居者が減ってしまうことでしょう。
入居者のコンセプトを明確にせず入居者を絞り込まないと、仕事・収入・生活パターンの違う人が雑多に入居して、トラブルが頻発し家賃収入に大きなマイナスとなってしまうものです。
ですから、自分のアパートの入居者のコンセプトをハッキリと具体的に決めることが、投資の成功には不可欠なのです！
例えば、大学や専門学校などの近くであるなら＊＊大学の学生専用・女子学生専用にするとか、音楽大学が近いのならピアノ可の音大生用アパートにするとか、都心近くの立地なら忙しいサラリーマン対象の出張用アパートにするとか、明確なコンセプトを決めておくことが重要になってきます。
ＯＬ対象のペットが飼えるアパート、外国人専用の安いアパート（トラブル覚悟！）、新婚さん対象のしゃれたアパート・若い夫婦対象のアパート・介護サービスと関連付けたアパート・・・・等いろいろあると思います。
③住居の構造のチェック
次にチェックすべきポイントは、住居がしっかりした構造になっているかどうかです。
アパートでの物音のトラブルは本当に多く、あまりに壁や床が薄い構造では長期的に住んでもらいにくくなります。また、建物の外見がいくら良くても、肝心の部屋の中がいまいちでは、住居者を満足させることは難しいでしょう。やはり、内装を新しくしたり間取りなどで新しい空間をつくるなど、、他の物件と差別化を図る工夫は欠かせません。
以上のようにアパート投資では、管理会社などに全てを任せず、アパート投資のコンセプトや望ましい入居者像をハッキリさせ、その入居者の立場から見て住み心地の良い住居環境を自分の力でプロデュースしていくこと、それが成功する秘訣なのです。
もし分からないことがあれば、住宅会社やハウスメーカー管理会社などに相談し協力してもらって、アパート投資の王道を極め豊かな生活をしていきましょう。
投資アパートとは？その種類は？
高齢化が進み定年退職後の長い生活が待っているのに、無責任な政府・与党や役人のため年金制度は今や崩壊寸前の状態です。
日本の社会保障は先進国中最低レベルにされ、定年後の生活に大きな不安を感じている人は増えるばかりです。もう定年後の年金や万が一の保障はあてにならない以上、今から定年後の資産をしっかりと増やしておく必要があります。
その資産を増やす方法としては、投資信託・株・債権・貯金等がありますが、その一つの手段として、投資アパートがあります
。投資アパートとは、アパートを一棟購入し、賃貸物件として他人に貸し、賃金収入を得るものです。
投資アパートの種類は、新築アパートと中古アパートがあります。新築の投資アパートは中古に比べ購入金額が高くなりますが、内装が綺麗で時代のニーズにマッチした間取りなので、家賃を多少高めに設定しても入居者が集められます。一方の中古の投資アパートは、新築の投資アパートに比べて格安で購入することができ、その分新築に比べ高い利回り（10%以上の物件もある）が魅力です。
住宅会社やハウスメーカー管理会社などに任せっきりで、アパート投資を失敗する人もいて、少子化・高齢化が進み人口が減少しているという中においても、今だに投資アパートなど投資用不動産経営が増え続けているのが現状です。また、賃貸物件や貸家の新築着工数も多いので、競争は激しくなっています。
ですから、投資アパートを購入するならば、立地と建物をよくチェックし、住宅会社などの専門家と協力して、自分で住み心地の良い住居環境をプロデュースし、空室を作らない努力が必要となってきます。
投資アパートのメリット・デメリットとは
投資アパートは投資の一種ですから、当然それなりのメリット・デメリット（リスク）があります。
メリットとは、基礎知識があまりなくても簡単にスタートすることができ、土地を所有していなくても土地付きアパートを購入することで直ぐに開始できル事です。
また、購入物件によっては、意外と少ない自己資産で始められるのも魅力です。一般的には住宅会社やコンサルタントなどに相談しながら協力して行うので、失敗のリスクを減らせるのも良い点でしょう。
デメリットとしては、空室・家賃の滞納・賃料の下落が発生する事などがあげられます。そのため、多くの方が管理会社に代行してもらう方法でトラブルの防止・回避をしています。管理会社の代行料金ですが、普通は家賃の５～１０％で引き受けてくれますので利用されたほうが安心でしょうね。
さらに、投資アパートを購入する際の注意点として、不動産会社が提示する予定賃料収入、空室率といったデータを鵜呑みにせず、自分でリサーチを行うことが大切です。
また、立地条件・家賃設定・建物コスト・入居者の有無などの諸条件によって利回りが変動するリスクはありますから、将来にわたり安定した利回りを確保するためにも、できるだけ初期投資を抑え無理のない返済計画を立てることも大切です。
家賃収入と返済額のバランスを考えながら、投資計画を叱りと立てましょう。
